流拍潮卷土重来 市场该何去何从

近期，全国土地市场降温，多地发生流拍现象，2018年掀起的流拍潮又卷土重来，这是由何引起，未来楼市又将何去何从？

备注：此文中土地口径为经营性用地，

即住宅、商住、商办、综合。

数据来源：CRIC2018   

流拍量逐年上升

自2006年以来，随着土地成交热度的上升，流拍量也呈逐年上涨模式，平均年流拍量在8500万方左右。

16-17年流拍回落

16-17年为房地产大年，受楼市火热影响，土地市场迎来同期利好，年流拍量回落至5000万方以下。

18年高位触顶

经历了16-17的火热之后，楼市及土地市场双双会冷，土地市场热度不再，流拍量也达到近10年来最高水平。

19年或将再创新高

19年楼市仍旧难有起色，土地市场持续趋冷，流拍量持续走高，前7月流拍总量以达到18年的87%，全年或将超越18年数值。

2019年流拍严峻

●从分月度的情况来看，2019年月度流拍幅数已远远超过18年及17年同期的数值；

●18年虽说为流拍大年，但1-7月平均流拍量仅250幅，而19年这个数字已经超过900幅； 

●18下半年开始流拍数量井喷，这一现象一直维持到当前，可以预见19年全年流拍量超越18年只是时间问题。

三四线流拍增速

●从分线城市流拍数量来看，一线城市受供地稀缺影响，流拍量较少，19年随着热度上升，流拍数量继续减少；

●二线城市土地价格高昂，曾是流拍重点区域，但随着19年房企重归二线，流拍量也有所回落；

●反观前几年由棚改红利楼市大热的三四线城市，近两年随着棚改退潮，土地市场也不复往昔，单城市流拍量上升至各分线城市之最。

中西部河南、贵州流拍“重灾区”

从流拍城市分布情况来看，除自治州外，流拍主要发生在中西部地区，江西的赣州、贵州的遵义及毕节、湖南的衡阳等地，都是流拍的集中城市；而沿海的珠三角及粤港澳地区，流拍现象则减轻许多。

流拍现象明显增多，是何原因

19年之于其他年份，特殊在哪

①盈利预期缩减

楼市地市双降温；宅地楼板价创新高，房企拿地成本增加，地价超出预期，企业望尘莫及；溢价率走低，盈利空间收窄，房企拿地积极性降低；商品房市场回归理性，量价平稳，市场降温明显，传导至土地市场。

②融资渠道收窄

中国房地产金融环境指数持续处于偏紧状态，房企融资难度加大；19年7月初发改委发文，融资环境将进一步收紧；银保监会约谈多家信托公司，坚持履行房住不炒，贷款途径减少。

○5.17、银保监会点名整治房地产融资

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，整治内容中多处涉及房地产领域融资乱象，剑指违规资金变相用于拿地和购房。

○5.31、个别房企融资渠道被暂停

5月31日，接近监管的人士表示，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”，在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

○7.10，银保监会约谈多家信托公司

19年7月份，银保监会约谈十几家信托公司，要求严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

○7.31，央行点名房地产占用过多信贷资源

7月31日，央行直接“点名”房地产行业占用了过多的银行信贷资源，需合理控制房地产贷款投放。

③企业节奏放缓

房企在17-18年积极扩张后，自身处于偿债高峰期，且19年受融资难影响，众多中小房企已经宣告破产，大型房企则已拥有充足的土地储备，不急于扩张，因此19年房企普遍放缓拿地节奏，出手谨慎，导致流拍现场频发。

为什么有的地被争抢

有的地却无人问津惨遭流拍

资金固然是重要环节

但并不是所有开发商都缺钱

土地自身条件才是决定性因素

现在，我们来看一下

流拍情况最为严重的4市都有哪些共性

【赣州、遵义、毕节、衡阳】

①POI特征

POI点数少，配套能力不足

POI是一个城市发展成熟度的重要指标，从分布图上看，遵义及毕节POI点数极少，且较为分散，无局部发展优势；赣州及遵义也仅中心城区分布的POI点数较多；配套欠缺是流拍的重要因素。

②规划特征

无国家重点规划利好

●衡阳、赣州——城市群外围，受辐射能力差

衡阳所属的湖南及赣州所属的江西为长江中游城市群核心城市所在省份，而江西在隶属长江中游城市群的城市为南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、宜春、萍乡、上饶、抚州、吉安，独缺赣州。

●毕节、遵义——无城市群规划，无上升动能

毕节、遵义所属的贵州省，无城市群规划，没有核心领头城市带动发展，贵州当前仅有国家首个大数据基地的规划，但总部设在贵阳，对毕节及遵义几乎无影响。

③交通特征

●4城市高铁2小时通达城市图

与核心城市交通联动性差

流拍前三的赣州、遵义、毕节，其中，毕节暂时未开通高铁服务，赣州及遵义高铁也仅通往4个城市，其中仅重庆为今年来的高热地区；衡阳高铁通达城市较多，但大多为偏远的三四线城市，无辐射带动功能。

优质地块的必备条件

1、“配套、配套还是配套”：配套在土地开发中的作用不用多说，依靠完善优质的配套，大众易于接受，开发商容易出货，自然受到青睐；

2、稀缺性：土地供应量少，市场供应不足的区域，一旦有土地拍卖，必将招来众多房企争抢；

3、增值性：也就是大众口中的升值空间，在重大规划范围内，或重点区域辐射内的地块，更容易实现价值突破；

4、定价的合理性：随着地价水涨船高，部分区域甚至出现“面粉价”大于“面包价”的倒挂现象，而房价受政策调控很难有大的提升，过高的低价将会导致企业望而却步。

当前流拍现象如此严重，

是否预示着楼市一定会下调

未来市场会怎么走，还有机会吗

降准释放9000亿，并非刺激楼市的料剂

9月6日，央行“全面降准”与“定向降准”齐发，累计释放9000亿资金，为今年来规模最大的一次降准；

以往的每次降准，或多或少都会对楼市带来利好，如今年1月的降准，令楼市呈现小阳春景象。但此次降准之前，中共中央政治局会议就已强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，且多个城市收紧房地产调控政策，进一步防止资金流入房地产，所以楼市再现年初小阳春的可能性不大。

房企下半年加紧回款，多家房企表示“暂停拿地”

融资渠道收紧，融资成本增加，截至7月23日，今年全国共有271 家房地产企业宣告破产清算；而当前发展下的房企，生存环境也愈发严峻，负债高企，拿地欲望也降至低点。四季度，房企的最大目标任务就是加紧回款，对于冲刺千亿的中小房企更是如此，因此对企业来说，四季度的拿地热情不会比前三季度更高。

结语

房地产仍是中国经济的压舱石

流拍增加，融资收紧，拿地欲望减退，看似楼市降温，实则秩序重组；

房企拿地愈发理性，优质地块仍会有蜂拥而至，激进型拿地会减少；

土地市场更为理性，对楼市以及购房者都是一种利好。

END

作者：季洁

克而瑞研展经理

天助自助者。

来源：克而瑞创新事业部

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